年末将至，一方面房企抓住“认房不用认贷”等政策落地加速去化，另外一方面，房企融资规模连续三个月减少也引起市场重视。

据中指研究院监测，2023年10月份房地产企业债券融资总额为276.4亿元，同比大幅下降46.2%，环比下降19.5%。2023年1月份至10月份，房地产企业债券融资总额为5875.1亿元，同比下降8.9%。

“受上年高基数影响，10月份信用债发行总量同比大幅下降，发行量连续三个月下滑，规模降至近一年来最低水平。”中指研究院研究总监刘水向《证券日报》记者表示。

从具体的融资结构来看，10月份，房地产行业信用债融资149.7亿元，同比大幅下降51.6%，环比下降16.4%，占比54.2%;海外债发行金额34.2亿元，环比增长278.3%，占比12.4%;ABS融资92.4亿元，同比下降54.8%，环比下降40.4%，占比33.4%。

尽管行业债券融资平均利率为3.49%，环比下降0.22个百分点。但从债券期限来看，期内信用债期限明显缩短，平均期限仅1.69年，较上月减少0.77年，较上年同期减少1.25年。其中，期限不足1年的短期融资券占比达37.1%，较上月增加3.1个百分点，较上年同期增加18.7个百分点，拉低了整体债券期限，长期资金显著减少。

镜鉴咨询创始人张宏伟向《证券日报》记者表示，一方面，9月份以来部分房企出现流动性危机，金融机构对此也比较谨慎，导致房企公开市场融资出现大幅萎缩。此外，部分出险房企缺乏信用背书，也很难有可供抵押的优质资产进行发债。尤其是一些民营企业，资产评估价值远远低于周边同类的国企资产价值，也客观增加发债的难度。

此外，值得一提的是，根据中指研究院监测数据，房地产企业11月份、12月份合计到期债券余额为1165.3亿元，其中海外债占比为23.4%，信用债为76.6%。这也就意味着房企至少还有超千亿元债券待还。

一边是融资缩水，一边是大规模债券即将到期，对于房企来说，接下来的四季度如何破局至关重要。

从销售端来看，多家房企近期营销频率、规模明显提升，推出“金秋购房节”，提振业绩的同时也为年末冲刺铺垫。

从配股融资方面来看，多家房企定增募资逐步落地，也有上市公司发布预案宣告新的募资计划。

不过，在刘水看来，今年以来房企融资金额持续下降，未来几个月，市场销售很难发生明显升温变化。

“过去的存量债务其实都是客观存在的，并且也有到期时间点的限制。若销售情况很难和债务做到匹配。可能会对房企债务偿还造成不利影响。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示。

在10月底召开的中央金融工作会议提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

此外，近期证监会债券部有关负责人亦表示，坚持“一企一策”，稳妥化解大型房企债券违约风险。

中指研究院报告显示，当前民营房企销售额降幅高于行业均值，企业出现债务问题时有发生，拿地规模较少，投资人和金融机构难以对民营房企建立起足够的投资信心，短期内资金对其敞开难度较大，因此制定出具有可操作性强、符合商业银行等金融机构利益的具体政策措施，才能够帮助民营房企获得顺畅的融资，这在根本上需要市场回暖支撑投资信心。

（记者 王丽新 见习记者 陈 潇）易策略